Receita Federal permite atualização do valor de imóveis a valor de mercado

A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa n.º2.222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e jurídicas.

Os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.

Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de outubro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.

Pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.

Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam 34%.

Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. 

O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.

Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). 

Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.

Essa atualização é uma oportunidade para atualizar o valor de mercado dos bens imóveis, proporcionando maior transparência e eficiência na declaração de bens e evitando potenciais ajustes futuros em casos de alienação desses imóveis.

Essa opção é vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, pois irão pagar menos impostos.

Quem tem um imóvel com valor defasado no IRPF e quer atualizar pode aproveitar essa oportunidade com imposto reduzido, mas é preciso estar atento pois a mudança é definitiva e beneficia quem vai manter o bem a longo prazo. 

Ou seja, por um período somente será possível vender o imóvel pagando a diferença sem o desconto. Quem vender nos primeiros 36 meses não abaterá o valor pago de atualização.

Comprovar o valor de mercado com laudos de avaliação técnica é essencial, especialmente em um cenário de aquecimento do mercado imobiliário, marcado por frequentes valorizações de propriedades.

Essa mudança vai impactar diretamente as declarações de milhões de brasileiros nos próximos anos, especialmente aqueles que possuem imóveis antigos ou que passaram por significativa valorização.

O ganho de capital é a diferença entre o valor de compra do imóvel e o valor da venda.

Exemplo: se o proprietário comprou um imóvel por R$ 500 mil e vendeu por R$ 700 mil, ele teve um ganho de capital de R$ 200 mil, pagando o imposto de renda sobre essa diferença positiva.

Pelas regras tradicionais a atualização do valor do imóvel é feita somente no momento da venda e as alíquotas variam de 15% a 22,5% para as pessoas físicas, dependendo do valor do imóvel.

 Vantagens

• Redução de tributação: para pessoas físicas a tributação sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado é de apenas 4% .  Para Pessoas jurídicas a tributação é de 6% de IRPJ e 4% de CSLL.
• Atualização patrimonial: a atualização pode refletir melhor o valor real de mercado, o que pode ser vantajoso para fins de balanço patrimonial e avaliação de ativos.
• Planejamento de venda: se você planeja vender o imóvel a longo prazo (mais de 15 anos) a atualização pode resultar em economia significativa de imposto sobre o ganho de capital.

 Desvantagens

• Custo inicial: a um custo de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado para pessoas físicas e para pessoas jurídicas 6% de IRPJ e 4% de CSLL.
• Restrição de venda: se o imóvel for vendido em até 36 meses após a atualização, não será permitido abater o valor pago na atualização do cálculo do ganho de capital, tornando o imposto pago um custo desnecessário.
• Impostos proporcionais: caso o imóvel seja vendido antes de 15 anos, será necessário apurar o ganho de capital proporcional e pagar impostos incidentes sobre esse ganho.

 Legislação relacionada Lei n.º14.973, de 16 de setembro de 2024 (arts. 6º a 8º)